Locazioni brevi: cosa cambia nel 2026?

Negli ultimi anni il mercato delle locazioni brevi ha registrato una crescita costante, favorita dalla diffusione delle piattaforme digitali e dall’aumento del turismo nazionale e internazionale. Tuttavia, il legislatore ha progressivamente introdotto una disciplina fiscale sempre più strutturata per garantire maggiore trasparenza e contrastare fenomeni di evasione fiscale.

Con le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026, cambiano alcune regole fondamentali che riguardano proprietari, intermediari immobiliari e gestori di piattaforme online.

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In sintesi: i punti chiave da conoscere

✔ Cosa si intende per locazione breve

• Contratti di durata non superiore a 30 giorni.
• Immobili ad uso abitativo situati in Italia.
• Contratti stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa.
• Possibilità di includere servizi accessori come pulizia, biancheria e Wi-Fi.

✔ Nuovo limite dal 2026

• Fino al 2025 era possibile applicare il regime delle locazioni brevi fino a 4 appartamenti.
• Dal 1° gennaio 2026 il limite scende a 2 appartamenti per contribuente.
• Oltre tale soglia l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale.

✔ Cedolare secca

• Aliquota ordinaria del 26%.
• Aliquota agevolata del 21% per una sola unità immobiliare scelta dal contribuente.

✔ Obblighi degli intermediari

• Comunicazione dei dati all’Agenzia delle Entrate.
• Applicazione della ritenuta del 21%.
• Certificazione delle somme trattenute.
• Conservazione della documentazione fiscale.

Cosa sono le locazioni brevi

La normativa identifica come “locazioni brevi” i contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo situati nel territorio italiano e concessi per periodi non superiori a trenta giorni.

Possono rientrare in questa categoria:

• abitazioni complete;
• singole stanze;
• sublocazioni;
• immobili concessi in godimento dal comodatario.

La disciplina si applica anche quando il contratto prevede servizi accessori quali:

• fornitura di biancheria;
• pulizia dei locali;
• utilizzo della connessione internet;
• utilizzo delle utenze domestiche.

Restano invece esclusi i contratti che prevedono servizi tipici delle strutture ricettive, come somministrazione di alimenti e bevande, servizi turistici organizzati, noleggio auto o accompagnamento turistico.

La novità più importante: massimo due immobili dal 2026

Una delle modifiche più rilevanti introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 riguarda il numero massimo di immobili che possono beneficiare del regime fiscale delle locazioni brevi.

Fino al 31 dicembre 2025 il limite era fissato a quattro appartamenti.

Dal periodo d’imposta 2026 il regime fiscale agevolato potrà essere applicato esclusivamente a un massimo di due appartamenti per contribuente.

Il superamento di questa soglia determina una presunzione legale di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale, con conseguenze fiscali e amministrative molto rilevanti.

Per i proprietari che gestiscono più immobili destinati agli affitti turistici sarà quindi opportuno valutare attentamente la propria posizione fiscale e l’eventuale necessità di apertura della partita IVA.

Cedolare secca sulle locazioni brevi

Il proprietario può scegliere di assoggettare i redditi derivanti dalle locazioni brevi al regime della cedolare secca.

Questa imposta sostitutiva sostituisce:

• IRPEF;
• addizionale regionale;
• addizionale comunale;
• imposta di registro;
• imposta di bollo (qualora il contratto venga registrato).

Le aliquote previste

Dal 2024 la normativa prevede:

Aliquota del 26%

Applicabile in via ordinaria ai redditi derivanti dalle locazioni brevi.

Aliquota ridotta del 21%

Applicabile ad una sola unità immobiliare individuata dal contribuente nella dichiarazione dei redditi.

La scelta dell’immobile che beneficia dell’aliquota ridotta deve essere effettuata annualmente.

Come si calcola la base imponibile

L’imposta sostitutiva si applica sull’intero corrispettivo percepito dal locatore.

A differenza della tassazione ordinaria:

• non si applica la riduzione forfettaria del 5%;
• il reddito imponibile coincide con il canone lordo percepito.

Qualora il contratto comprenda servizi accessori inclusi nel prezzo, anche tali importi concorrono alla formazione della base imponibile.

Sono escluse soltanto le spese sostenute direttamente dal conduttore oppure riaddebitate sulla base dei consumi effettivi documentati.

Gli obblighi degli intermediari immobiliari

La normativa attribuisce importanti responsabilità fiscali agli intermediari immobiliari e alle piattaforme online che facilitano la conclusione dei contratti.

Gli obblighi scattano quando l’intermediario interviene nella conclusione del contratto o nella gestione dei pagamenti.

Comunicazione dei dati all’Agenzia delle Entrate

Gli intermediari devono trasmettere:

• dati anagrafici del locatore;
• codice fiscale;
• indirizzo dell’immobile;
• durata del contratto;
• importo del corrispettivo;
• Codice Identificativo Nazionale (CIN).

La comunicazione deve essere effettuata entro il 30 giugno dell’anno successivo alla conclusione del contratto.

Ritenuta del 21%

Quando l’intermediario incassa il canone o interviene nel pagamento, deve operare una ritenuta del 21% a titolo di acconto.

La ritenuta:

• si applica sull’intero corrispettivo lordo;
• deve essere versata entro il giorno 16 del mese successivo;
• viene certificata al locatore mediante Certificazione Unica.

Successivamente il contribuente conguaglierà la propria posizione fiscale in sede di dichiarazione dei redditi.

Sanzioni per gli intermediari

La normativa prevede specifiche sanzioni in caso di inadempimento.

Omessa o errata comunicazione dei dati

Sanzione da 250 euro a 2.000 euro.

Mancata applicazione della ritenuta

Applicazione delle sanzioni previste dal D.Lgs. 471/1997, con possibilità di regolarizzazione mediante ravvedimento operoso.

Conservazione della documentazione

Gli intermediari sono tenuti a conservare tutta la documentazione relativa ai contratti e ai pagamenti effettuati.

I documenti devono essere conservati:

• fino al 31 dicembre del quinto anno successivo alla presentazione della dichiarazione;
• fino al 31 dicembre del settimo anno successivo in caso di omessa dichiarazione.

Una corretta archiviazione documentale rappresenta un elemento essenziale per affrontare eventuali controlli dell’Amministrazione Finanziaria.

Conclusioni

Le locazioni brevi continuano a rappresentare un’opportunità interessante per i proprietari immobiliari, ma il quadro normativo è diventato sempre più articolato.

L’introduzione del nuovo limite di due appartamenti dal 2026, l’applicazione della cedolare secca con aliquote differenziate e gli obblighi sempre più stringenti per gli intermediari rendono fondamentale una corretta pianificazione fiscale.

Affidarsi a professionisti qualificati consente di valutare la soluzione più conveniente, evitare errori dichiarativi e gestire in modo conforme tutti gli adempimenti previsti dalla normativa vigente.

LF&T Studio Associati supporta proprietari immobiliari, investitori e operatori del settore turistico nella gestione fiscale delle locazioni brevi, offrendo consulenza specializzata, assistenza dichiarativa e pianificazione tributaria personalizzata.